海南省人民政府

關(guān)于鼓勵存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和

解決有關(guān)歷史遺留問題的實施意見

瓊府〔2019〕12號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

　　為深入貫徹習(xí)近平總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上的重要講話和《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》(中發(fā)〔2018〕12號)精神，貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵我省存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，妥善解決招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，服務(wù)海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)大局，現(xiàn)提出以下意見。

　　本意見適用于存量商品住宅用地的轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，以及招商引資項目配套商品住宅用地歷史遺留問題處置。

　　本意見所稱存量商品住宅用地是指已依法取得土地權(quán)屬證書但尚未動工建設(shè)的商品住宅用地或雖已動工建設(shè)但可以改變用途用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的商品住宅用地。

　　本意見所稱產(chǎn)業(yè)項目是指商品住宅項目以外符合國家和我省產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)政策要求的產(chǎn)業(yè)項目(包括租賃住宅項目，不包括產(chǎn)權(quán)式酒店項目)。

　　經(jīng)市縣政府依法認(rèn)定為企業(yè)原因造成閑置的商品住宅用地不適用本意見。

　　按照政府引導(dǎo)、市場參與、自愿平等、依法依規(guī)以及公平公正公開的原則，通過創(chuàng)新制度、采取有效措施，鼓勵和引導(dǎo)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、符合海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項目，并適時解決有關(guān)歷史遺留問題，切實維護(hù)土地使用權(quán)人及其他投資人合法權(quán)益，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　(一)促進(jìn)土地用途改變。 市縣政府可以通過依法調(diào)整規(guī)劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導(dǎo)存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。

　　存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)、辦公等商品房項目的，符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》關(guān)于“項目投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”規(guī)定的，可以辦理商品房預(yù)售許可證。

　　存量商品住宅用地規(guī)劃調(diào)整為農(nóng)用地或劃入生態(tài)保護(hù)紅線、開發(fā)邊界外的，土地使用權(quán)人可以改變土地用途從事農(nóng)業(yè)種養(yǎng)及其設(shè)施農(nóng)業(yè)項目、新農(nóng)村項目、生態(tài)工程項目、旅游項目及其配套設(shè)施等符合規(guī)劃要求的項目開發(fā)建設(shè)，但不得變相用于商品住宅項目開發(fā)，其中將土地復(fù)墾為耕地的，復(fù)墾新增加的耕地占補(bǔ)指標(biāo)可進(jìn)入交易市場獲取補(bǔ)償。

　　經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途、土地使用年限和容積率的，由市縣政府或其主管部門委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、核算，確定土地差價。土地差價可約定在2年內(nèi)分期補(bǔ)繳、退還。

　(二)有序開展土地置換。 在符合市縣總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市縣政府與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，允許將存量商品住宅用地在本行政區(qū)域內(nèi)置換為同等價值的其他用途的建設(shè)用地;確需跨市縣行政區(qū)域置換的，由省自然資源和規(guī)劃廳指導(dǎo)相關(guān)市縣政府按規(guī)定辦理。

　　經(jīng)依法批準(zhǔn)進(jìn)行土地置換的，由市縣政府或其主管部門委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按照批準(zhǔn)時市場評估價格進(jìn)行土地置換;土地置換確實無法實現(xiàn)同等價值置換、需要補(bǔ)繳或退還土地差價的，按規(guī)定予以補(bǔ)繳或退還。土地差價可約定在2年內(nèi)分期補(bǔ)繳、退還。

　(三)支持土地轉(zhuǎn)讓盤活。 鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。商品住宅用地轉(zhuǎn)讓并改變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)項目用地的，可依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;未達(dá)到土地轉(zhuǎn)讓條件的，允許土地使用權(quán)人在辦理土地用途改變、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，先行辦理預(yù)告登記，待符合土地轉(zhuǎn)讓條件后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　市場主體收購整合存量商品住宅用地的，土地用途按照轉(zhuǎn)型后的規(guī)劃用途確定，土地使用年限可按照規(guī)劃用途的法定最高年限確定;改變土地用途、容積率和土地使用年限涉及補(bǔ)繳或者退還土地差價的，按照本意見第(一)項第四款規(guī)定執(zhí)行。

　(四)依法有償收回土地。 縣級以上政府可以對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補(bǔ)償金額不低于土地使用權(quán)人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場價格確定。

　(五)實施生態(tài)紅線區(qū)住宅用地退出機(jī)制。 對生態(tài)保護(hù)紅線等管控區(qū)域內(nèi)不能轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見的規(guī)定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進(jìn)其退出。

　(六)妥善處置招商引資產(chǎn)業(yè)項目配套商品住宅用地歷史遺留問題。 原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規(guī)模等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項目，市縣政府可與項目投資人協(xié)商，通過優(yōu)先安排用地指標(biāo)和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵、引導(dǎo)將原約定的配套用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，并依法供應(yīng)。

　　項目投資人已按照招商引資協(xié)議約定完成全部產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，或完成產(chǎn)業(yè)項目投資總額的100%并投產(chǎn)、經(jīng)營，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報經(jīng)省招商工作聯(lián)席會議審定，可以按照不高于招商引資協(xié)議約定的配套商品住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法以掛牌、拍賣等方式公開出讓。配套建設(shè)的商品住宅銷售管理應(yīng)符合我省房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定。

　　市縣政府應(yīng)根據(jù)本市縣未來三年內(nèi)各類住宅需求以及所需配套商品住宅規(guī)模等情況，合理確定所配套商品住宅用地總量、供應(yīng)時序，并納入年度住宅用地供應(yīng)計劃管理。

(一)提高思想認(rèn)識。 各市縣政府及有關(guān)部門要從貫徹房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展、防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險、服務(wù)海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)大局的高度出發(fā)，統(tǒng)一思想認(rèn)識，提高政治站位，勇于創(chuàng)新、敢于擔(dān)當(dāng)，采取有力政策措施，切實推進(jìn)存量商品住宅轉(zhuǎn)型利用和盤活處置，促進(jìn)歷史遺留問題解決，激發(fā)市場活力，營造良好營商環(huán)境，為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供強(qiáng)有力的土地資源保障。

(二)建立保障機(jī)制。 各市縣政府應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)的工作協(xié)調(diào)、決策機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任分工，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，形成聯(lián)動機(jī)制。建立審批綠色通道和首問工作責(zé)任制，強(qiáng)化政府服務(wù)和保障意識。搭建土地轉(zhuǎn)讓(合作)服務(wù)平臺，依法有序公開存量商品住宅用地信息，為土地轉(zhuǎn)讓、洽談合作等提供信息、場所、政策等方面的服務(wù)保障。完善產(chǎn)業(yè)孵化機(jī)制，將國家和我省各類產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策一并適用于轉(zhuǎn)型后產(chǎn)業(yè)項目的同時，有針對性的加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中產(chǎn)業(yè)路徑選擇、資金籌集、管理運(yùn)營等方面的支持，聚力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展環(huán)境。

　(三)完善監(jiān)管措施。 自本意見印發(fā)之日起，各市縣政府應(yīng)采取有力措施，限期消除造成存量商品住宅用地閑置的政府原因。對政府原因消除后，土地仍然閑置，依法應(yīng)無償收回的，應(yīng)依法無償收回。對按本意見規(guī)定，通過改變土地用途、土地置換、土地轉(zhuǎn)讓及整合等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用的，市縣政府應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人重新簽訂土地使用權(quán)有償使用合同。土地使用權(quán)人未按合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，應(yīng)當(dāng)依法追究其法律責(zé)任;超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)，或者未完成項目投資總額25%的，依法無償收回土地使用權(quán)。

　(四)加強(qiáng)土地合法合規(guī)性審查。 在引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，各市縣政府要嚴(yán)格區(qū)分違法違規(guī)情形和合法合規(guī)情形，加強(qiáng)土地取得情況的審查，對土地涉及越權(quán)審批、未依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)、違法轉(zhuǎn)讓、違法改變土地用途、欠繳土地價款等違法違規(guī)行為要依法處理，嚴(yán)禁借轉(zhuǎn)型開發(fā)將違法違規(guī)問題合法合規(guī)化。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。省政府及各有關(guān)部門之前發(fā)布的規(guī)定與本意見不一致的，按照本意見執(zhí)行。本意見由省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)解釋。

海南省人民政府

2019年3月19日

　　(此件主動公開)